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Änderungen im Mietrecht 2015

Änderungen im Mietrecht 2015?

Eine Betrachtung und Einschätzung.

Liebe Kunden,

es geistert mal wieder etwas durch die Medienwelt. Von „gedeckelten Mieten“ ist die Rede und natürlich davon, dass angeblich bald der Vermieter den Makler bezahlen müsse.

Da hier leider viele falsche Informationen kursieren und dadurch eine große Verunsicherung aller Beteiligter vorliegt, wird es Zeit etwas Licht in das Dunkel zu bringen.

Halten wir zuerst einmal ganz klar fest: Noch steht überhaupt nicht fest, in welcher Art und zu welchem Zeitpunkt ein etwaiges Gesetz in Kraft tritt. Vermutet wird aktuell, dass ggf. Mitte 2015 eine Änderung in Kraft treten könnte.  Des Weiteren sei betont, dass ein Gesetzt wenn es denn kommt, ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum gilt. Also keineswegs für den Verkauf.

Kürzlich hat die Bundesregierung das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz beschlossen, mit dem die Rechte von Mietern – vor allem auf den angespannten Wohnungsmärkten in Ballungsgebieten – gestärkt werden sollen.   Wie so oft, klingt das Gesetz in den Ohren vieler Mieter nach einer echten Verlockung. Niedrigere Mieten und oftmals keine Maklerprovision wird versprochen.

Doch wer weiter denkt, stößt auf eine Vielzahl von ungeklärten Fragen und Problemen. Im Folgenden finden Sie eine kurze Erklärung zu den angedachten Gesetzen und eine persönliche Einschätzung unsererseits zu deren Umsetzbarkeit und Auswirkungen.

Die Mietpreisbremse

Der Gesetzentwurf sieht vor, die freie Vereinbarung von Mieten bei der Wiedervermietung in Gebieten mit nachweislich angespannten Wohnungsmärkten zu verbieten, indem die Mietpreisbremse die zulässige Miethöhe auf maximal 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzt. Der Landesgesetzgeber wird ermächtigt, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von maximal fünf Jahren festzulegen. Dies bedeutet, dass keine Preisbremse, sondern eine Preisobergrenze eingeführt werden soll.

Von dieser Regelung ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet werden. Dagegen gilt die Ausnahme für die umfassend modernisierte Wohnung nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung.

Wichtig: Eine bisherige Miethöhe muss zukünftig nicht unterschritten werden! Kein Vermieter wird also zukünftig weniger verlangen dürfen, als er bisher getan hat. Ein Vorteil also für Vermieter, die vor dem etwaigen Inkrafttreten des Gesetztes bereits vermieten.

Probleme und Folgen

Was auf den ersten Blick für viele Mieter nach bezahlbarem Wohnraum aussieht, erweist sich schnell als Trugschluss und offenbaren Stimmfang der beteiligten Parteien.

Die Grundproblematik stellt zuerst einmal die „ortübliche Vergleichsmiete“ dar. Wer legt diese fest? Beziffert man sie anhand des Mietspiegels? Dieser ist bekanntermaßen aufgrund zehntausender alter Bestandwohnungen viel niedriger als die zu erzielenden Kaltmieten. Zudem müsste jede Wohnung einzeln überprüft werden anhand ihrer Merkmale wie Energieeffizienz, Fenster, Heizung, Qualität der Ausstattung, Lage etc. Dies ist schlichtweg ein Ding der Unmöglichkeit. Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern werden massiv zunehmen, sollte man hier an den falschen Mieter geraten.

Die Mietpreisbremse ist nicht geeignet, das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen: nämlich die Sicherung bezahlbarer Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräumen. Mieten steigen nur an Orten, an denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. Das Angebot aber wird durch eine staatlich begrenzte Miete nicht größer. Vielmehr werden ausschließlich Personengruppen mit hohem Einkommen von einer solchen Lösung profitieren, da sie sich aufgrund ihrer Solvenz gegenüber niedrigeren Einkommensgruppen durchsetzen und günstigen Wohnraum bekommen. Gleichzeitig wird durch die gedrosselten Mietpreise mehr Wohnfläche erschwinglich. Die Folge: der betroffene Markt wird noch attraktiver, gleichzeitig werden weniger Mietinteressenten bereit sein, auf vermeintlich unattraktivere Wohnungsmärkte auszuweichen. Die Mietpreisbremse wird also den Markt noch weiter verengen und die Gentrifizierung (be)fördern.

Zulasten der Mieter wird sich mit Einführung der Mietpreisbremse die Qualität des Wohnraumbestandes verschlechtern. Investitionen in Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen lassen sich nicht mehr finanzieren, denn die Kosten für die Durchführung dieser Maßnahmen werden aufgrund der zunehmenden Bau- und Bauhandwerkskosten weiter steigen. Ohne entsprechende Refinanzierung durch die Miete müssen Investitionen künftig auf das dringend notwendige Maß reduziert werden. Vor diesem Hintergrund und den zeitgleich ständig steigenden energetischen Anforderungen werden insbesondere private Vermieter ein zunehmendes Interesse daran haben, ihre Wohnung zu veräußern. Durch die Umwandlung in Wohnungseigentum sinkt dann das Mietwohnungsangebot zusätzlich.

Nicht zuletzt gibt es große Verfassungsrechtliche Bedenken. Gutachten von Haus&Grund, sowie des IVD deuten klar darauf hin, dass hier ein zu großer Eingriff in die Vertragsfreiheit vollzogen wird. Hier finden Sie im Internet weitere Informationen, da es den Rahmen dieser kurzgefassten Übersicht sprengen würde.

Das Bestellerprinzip – kurz erklärt

Was bedeutet das Bestellerprinzip? Ein Makler dürfte künftig von einem potentiellen Mieter nur noch dann eine Provision (Courtage) verlangen, wenn er von ihm auch einen entsprechenden Auftrag zur Wohnungssuche erhalten hat. Diese Regelung wird eingeführt, um zu gewährleisten, dass immer derjenige bezahlt, der die Wohnungsvermittlung auch tatsächlich beauftragt bzw. bestellt hat. Daher die Bezeichnung ‘Bestellerprinzip‘.

Heute zahlt oft der Mieter

Die Praxis der Vergütung von Makleraufträgen sieht heute vielfach anders aus. Besonders auf gefragte Märkten mit hoher Wohnungsnachfrage und knappem Angebot ist es bisher häufig üblich, dass die Vermittlungskosten vom Wohnungssuchenden getragen werden, auch wenn der Vermieter den Makler bestellt hat.

Juristische Absicht und ökonomische Wirkung

Die geplante Neuregelung scheint zunächst einmal dem Gerechtigkeitsempfinden vieler Menschen zu entsprechen. Wer eine Leistung bestellt, soll sie auch bezahlen. Dieses übliche Prinzip ist auch bei Makleraufträgen durchaus zu rechtfertigen. Trotzdem wird darüber kontrovers diskutiert. Denn eine rechtlich vernünftig wirkende Regelung muss nicht unbedingt den beabsichtigten ökonomischen Zweck erfüllen. Manchmal kann sie sogar kontraproduktiv sein.

Es empfiehlt sich daher, sich näher mit den wirtschaftlichen Auswirkungen zu befassen. So soll die geplante gesetzliche Regelung die Kosten der Maklerbeauftragung vordergründig zugunsten der Wohnungssuchenden und zu Lasten der Vermieter verschieben. Dabei wird es aber nicht unbedingt bleiben, denn Vermieter werden im Zweifelsfall versuchen, ihnen entstehende Zusatzkosten über höhere Mieten, Kündigungsausschlüsse in Mietverträgen oder Ablösen von Einbauten zu refinanzieren.

Die Sicht des Vermieters

Vermietern fällt es bislang relativ leicht, einen Makler zu bestellen, da die Kosten von ihnen häufig nicht selbst getragen werden mussten. Dies soll sich jetzt ändern, wenn es nach der SPD und ihres Ministers Heiko Maas geht. War die Bestellung bisher quasi kostenlos und daher im Zweifel lohnend, sind jetzt die Kosten der Eigenvermietung denen einer Vermittlung gegenüberzustellen.

Die Eigenvermietung mag auf den ersten Blick günstiger erscheinen. In vielen Fällen ist sie es sicher nicht. Denn Vermietern fehlt oft die Erfahrung, der Marktüberblick, die Menschenkenntnis und nicht zuletzt die Zeit. Oftmals sind sie auch gar nicht vor Ort und können daher eine Vermietung gar nicht selber übernehmen. Vermarktungschancen werden dadurch nicht optimal genutzt. Auch der Aufwand der Vermietung wird häufig unterschätzt, ein guter Makler nimmt seinem Auftraggeber viel Arbeit ab. Er kann auch dabei helfen, Vermietungen rechtlich abzusichern und spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden

Die Sicht des Mieters

Viele Mieter erhoffen sich nun aufgrund der medialen Darstellung, zukünftig keine Maklerprovision bei der Vermietung mehr bezahlen zu müssen. Eines ist ihnen dabei oftmals nicht klar: Die zukünftige Wohnungssuche würde um ein Vielfaches schwerer.

Denn weder würde ein Bestellerprinzip zu mehr Angebot führen, noch würde es leichter werden eine Wohnung letztendlich auch wirklich zu bekommen. Vielmehr wird die Konkurrenz durch andere Interessenten deutlich steigen.

Wer bisher gerne einen Makler bezahlte um seine Traumwohnung zu finden und zu bekommen, sieht sich zukünftig in einer Schlange mit Mietern die auch bisher keine Provision zahlen wollten/ konnten. Wird ein Makler nicht mehr vom Mieter bezahlt, könnte er hier im Zweifelsfall Abstriche im Service machen. Die von uns verpönten „Massenbesichtigungen“ würden zunehmen.

Selbiges gilt natürlich auch für Privatvermieter, die wenig Zeit und Lust hätten, sich für jeden Interessenten 30 Minuten Zeit zu nehmen und damit teilweise Tage mit Besichtigungen ihrer Wohnung zu verbringen.

Man kann also feststellen, dass Mieter einem vollkommenden Trugschluss aufsitzen, wenn sie ernsthaft glauben, zukünftig günstiger und leichter an Wohnraum in Ballungsgebieten zu kommen.


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